Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) під час війни з московитами видала сертифікат про введення в експлуатацію будинку №16 в ЖК “Патріотика” – проєкту скандально відомого банку “Аркада”, який минулого року дозволили реалізовувати компанії “Stolitsa Group”. Цю подію сміливо можна назвати історичною – вона фактично задекларувала, що “Stolitsa Group” (компанію зв'язують з Владою Молчановою, ключовим фінансовим донором столичної організації ВО “Батьківщина” та “смотрящим” Денисом Комарницьким) отримала “зелене світло” на освоєння 176 га землі на столичних Осокорках відповідно до сумнівного меморандуму. Схоже, це повністю перекреслює надії місцевих мешканців та екоактивістів на створення в цій локації ландшафтного природного парку (екопарк “Осокорки”). Те, що таке будівництво суперечить чинному Генплану Києва, владу не хвилює – у Верховній Раді легалізацію житлового будинку назвали ледве не “перемогою”.

Про введення 17 травня 2022 року в експлуатацію будинку ЖК “Патріотика” дізналася з допису  в Telegram-каналі заступниці голови комітету Верховної Ради (ВР) України з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олени Шуляк (№13 виборчого списку партії “Слуга народу”, голова цієї політичної сили, на колажі ліворуч).

“ДІАМ видала сертифікат про введення в експлуатацію одного з 40-ка довгобудів “Аркади” — ЖК “Патріотика”. Ось так під час війни. Без хабарів. Без корупції. Все чесно і для людей. Попереду — наша реформа містобудування, де цифровізація всіх процесів, висока відповідальність за порушення… і нарешті адекватне будівництво у наших містах і селах (що надважливо в контексті відбудови країни). Війна закінчиться нашою перемогою і ми будемо будувати за новими стандартами і правилами. ДІАМ вже сьогодні показує свою ефективність. Далі — більше”, – оптимистично заявила Олена Шуляк.

Радник міністра внутрішніх справ Антон Геращенко на своєму Telegram-каналі уточнив, що мова йде про введення в експлуатацію будинку №16. За його словами, ця гарна подія є результатом підписання 7 квітня 2021 року Меморандуму про добудову об'єктів банка "Аркада", де залишилися вільні квартири, які в майбутньому можуть бути використані для розселення сімей, які втратили житло через війну.

“Згідно з Меморандумом, будівельна компанія “Stolitsa Group” погодилася допомогти добудувати об'єкти “Аркади” з правом компанії побудувати нові об'єкти на землях, які були в оренді компаній “Аркади”. Вітаю інвесторів “Аркади”, це історичний момент для них та яскраве свідчення, що наша нація непереможна!” – заявив Антон Геращенко.

Оптимізм Антона Геращенка можна пояснити тим, що одним з підписантів Меморандуму є МВС в особі тоді ще міністра Арсена Авакова.

Як відомо, на час війни Єдина державна електронна система у сфері будівництва (ЄДЕССБ), у якій публікуються дозволи на будівництво та введення в експлуатацію, не працює у звичному для себе форматі – забудовники можуть отримувати необхідні документи, але вони не публікуються у відкритому доступі. Тому наразі подібні процеси не можуть похвалитися прозорістю, яку ще у вересні 2021 року громадськості обіцяла новостворена ДІАМ на фоні реформи сфери містобудування.

Зважаючи на це, а також беручи до уваги скандальний бекграунд навколо забудови природи столичних Осокорків, KВ вирішила проаналізувати історію щодо продовження реалізації проєктів банка “Аркада” відомим столичним забудовником “Stolitsa Group”.

Предтеча скандалу

Банк “Аркада” був заснований комунальним холдингом “Київміськбуд” в 1993 році, і деякий час фактично був його структурою, через яку збиралися кошти на реалізацію будівельних проєктів. На початку XXI століття, після декількох років скандалів у владній верхівці столичного муніципалітету та тодішнього керівництва “Київміськбуду”, “Аркада” пішла “у вільне плавання”, і почала самостійно займатися будівництвом. 

Буквально впродовж десятиріччя потому банк встиг побудувати більш ніж півтисячі будинків на 80 тис. квартир (переважно в Києві, але були проєкти і в інших містах). Серед найбільш відомих столичних “продуктів “Аркади” – житлові комплекси “Дім на Шулявці”, “Гранд”, Молодіжний квартал”, “Касіопея” тощо.

Довгий час цей банк користувався довірою клієнтів, у тому числі завдяки “демократичним цінам на житло” – не в останню чергу це було повязано з тим, що “Аркада” будувала панельні будинки із недорогих матеріалів. Через все це значну частину квартир інвестори “розбирали” ще на етапі риття котлованів майбутніх будинків. Але так тривало недовго – “будівельний монстр” не зміг втримати реноме надійного забудовника.

Упродовж 2005 року Київрада передала в оренду структурам, які пов'язані з банком “Аркада”, 7 земельних ділянок в житловому масиві Осокорки (Дарницький район) загальною площею більш ніж 221,5 га. Так, ТОВ “Консультаційне бюро НТТ” отримало дві земельні ділянки – між вул. Гмирі на вул. Колекторною (площа – 20,41 га, термін оренди – 15 років) та на перетині вул. Гмирі та просп. Петра Григоренка (площа – 15,1 га, термін оренди – 25 років). 

У свою чергу, компанії ТОВ “Контактбудсервіс” було передано 5 земельних ділянок у 1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайонах Осокорків загальною площею 176 га в оренду на 15 років. Саме тут розташоване озеро Небреж. Через декілька років стали відомі назви майбутніх масштабних проєктів, які “Аркада” забажала реалізувати в тому числі на заливних луках – ЖК “Патріотика” та ЖК “Патріотика на озерах” відповідно.

27 листопада 2009 року Київрада рішенням №695/2764 затвердила Детальний план території (ДПТ) жилмасиву Осокорки. Замовником розробки цього ДПТ офіційно виступило ТОВ “Контактбудсервіс”. Головною причиною для затвердження цього ДПТ стала необхідність легалізації майбутнього будівництва ЖК “Патріотика на озерах” (північна частина Осокорків, де планувалося будівництво ЖК “Патріотика”, на той час вже “обростала” житловими будинками).

Справа в тому, що “Аркада” мала намір забудувати заливні луки на орендованій ділянці площею 176 га, задля чого необхідно було здійснити намив грунту. Тому в ДПТ, серед іншого, було передбачено можливість здійснювати такі заходи. Фактично цей документ був по-своєму “епохальним” – саме навколо нього та його “постулатів” будуть тривати майбутні дискусії щодо законності “Патріотики на озерах” зокрема та подальшої долі жилмасиву Осокорки взагалі.

Протягом чотирьох років, з 2014-го по 2018-й, компанії “Аркади” збирали документацію, необхідну для будівництва – Містобудівні умови та обмеження (МУО) від Департаменту містобудування та архітектури КМДА, дозволи на проведення будівельних робіт від Державної архітектурно-будівельної інспекції (ДАБІ) тощо. Тоді офіційно стало відомо, що у складі ЖК “Патріотика” планується будівництво аж 33 будинків з максимальною поверховістю 26 поверхів, а у складі ЖК “Патріотика на озерах” – 43 будинки з максимальною поверховістю до 27 поверхів.

“Аркада” досить активно взялась за будівництво цих житлових комплексів. Але надалі у банка почалися серйозні проблеми з різних причин – про них мова йтиме далі. Як наслідок, інвестори “Аркади” спочатку зіткнулися із затримками у введенні будинків в експлуатацію, а потім – із “заморожуванням” будівництва. Згідно даних порталу про нерухомість “ЛУН”, до кінця 2018 року було введено в експлуатацію 23 будинки ЖМ “Патріотика”, а в сусідній “Патріотиці на озерах”, де роботи почалися дещо пізніше, і взагалі не було узаконено жодного будинку. Розпочалася багаторічна боротьба інвесторів, громадськості Осокорків, забудовників та різних ешелонів влади, яка триває й досі.

Протести і “смерть” Аркади

Ще 18 листопада 2015 року на сайті Київради була зареєстрована петиція “Ландшафтний природний парк замість забудови південних Осокорків”. Вимоги авторів петиції були, на перший погляд, простими: вони вимагали внести зміни до Генплану Києва та облаштувати на 571 га землі в Осокорках (у тому числі на ділянках, орендованих ТОВ “Контактбудсервіс”) ландшафтний природний парк з розвиненою інфраструктурою для еко-туризму, активного водного відпочинку, біговими та велодоріжками. Все це, на думку екоавтивістів, повинно було стати альтернативою забудови даного жилмасиву. 

Петиція швидко набрала необхідні для її розгляду Київрадою 10 тис. підписів. У лютому 2016 року комісія Київради з питань екологічної політики підтримала її та створила робочу групу, яка мала опрацювати це питання. Але надалі міська влада зробила все, аби процес створення цього природоохоронного об'єкта було нівельовано: дане питання десятки разів обговорювалося в стінах Київради та КМДА, чиновники міськдержадміністрації публічно погоджувалися з тим, що цей екопарк потрібен, але вказували на те, що вони нічого не можуть зробити, адже забудовники, мовляв, мають всі необхідні документи для реалізації своїх планів. 

У зв'язку з цим активісти з ГО “Екопарк “Осокорки” обрали інший шлях боротьби – через суди. Так, у березні 2018 року вони звернулися до Окружного адміністративного суду Києва (ОАСК) з позовом про скасування одного з дозволів на проведення будівельних робіт – документу, який стосується забудови найбільшої з ділянок, орендованої ТОВ “Контактбудсервіс” площею 90,6 га. Свої вимоги активісти обгрунтовували у тому числі й тим, що вказана ділянка знаходиться в зоні охоронюваного природного ландшафту, де не дозволяється будь-яке будівництво. 

Проте, громадській організації досі не вдалося добитися свого – відповідне судове провадження досі розглядається служителями Феміди, “по десятому колу”.

У цей же період запланованим будівництвом ЖК “Патріотика на озерах” зацікавилися правоохоронні органи. Так, 2 листопада 2018 року Головне управління СБУ у Києві та Київській області відкрило кримінальне провадження за ст. 236 КК України – порушення правил екологічної безпеки, порушення порядку проведення екологічної експертизи, правил екологічної безпеки під час проектування та інших робіт, якщо це спричинило загибель людей, екологічне забруднення значних територій чи інші тяжкі наслідки. 

Тоді правоохоронці, серед іншого, встановили, що ДПТ Осокорків, на базі якого було підготовлено будівельну документацію ЖК “Патріотика на озерах”, був розроблений на основі проєкту Генплану-2025, який не було затверджено Київрадою ні на той момент, ні наразі. Також, СБУ стало відомо що проєкт ДПТ перед затвердженням міськими депутатами не пройшов обов'язкову процедуру громадських слухань. 

Надалі столична влада вирішила дещо “заспокоїти” активістів та здійснила крок, який мав стабілізувати конфлікт. Проте насправді він суттєво не вплинув на дану ситуацію.

Так, 31 січня 2019 року Київрада рішенням №3/6659 розірвала договори оренди ділянок на Осокорках загальною площею 176 га, які було укладено з ТОВ “Контактбудсервіс”. Відповідну ініціативу запропонував міський голова Києва Віталій Кличко, який в пояснювальній записці до проєкту рішення зазначив, що компанія має борги перед міським бюджетом з оплати орендної плати у розмірі більше 73 млн гривень, і до того ж – не забудував вказану землю у певний термін (в документі не зазначалося, у який, але “стандартним” є термін 3 роки, – KВ).

Втім, компанія-орендар вирішила захищати своє право на земельні ділянки в судах, і мала в цьому успіх – 11 листопада 2020 року Верховний суд остаточно визнав рішення Київради незаконним. Варто зазначити, що на той час термін дії договорів закінчився. Проте “Контактбудсервісу”, схоже, потрібно було в судовому порядку довести, що порушень він не допускав – саме цей аргумент компанії фактично і був зафіксований в судових рішеннях.

У липні 2020 року, банк “Аркада” руками ТОВ “Контактбудсервіс” подала п'ять позовів до Господарського суду Києва про поновлення договорів оренди усіх п'яти земельних ділянок на Осокорках площею 176 га. Компанія навела цілий перелік аргументів на користь своїх вимог, у тому числі – відсутність будь-яких порушень з її боку при виконання вказаних договорів, що буцімто було доведено судами при розгляді інших справ (наприклад, у справі по оскарженню розірвання цих угод, про яку мова йшла вище, – *КВ). Офіційно розгляд усіх відповідних проваджень ще триває, але “Контактбудсервісу” вже вдалося виграти по деяким справам як мінімум дві судових інстанції – першу та апеляційну.

На той час банк “Аркада” вже почав “вмирати з середини”. ЗМІ повідомляли, що кошти інвесторів виводились із фондів фінансування будівництва посадовими особами банку. Тому, наприклад, друга черга ЖМ “Патріотика” вже будувалася за рахунок коштів, отриманих від інвесторів іншого комплексу, забудовником якого виступала “Аркада” – ЖК “Еврика” (вул. Академіка Глушкова, 6, Голосіївський район). Тобто, мова йшла про типову “фінансову піраміду” на зразок відомої афери з “будинками Войцеховського”. 

Крім того, банк з різних причин почав втрачати капітал. Через це 24 вересня 2020 року НБУ відкликав його ліцензію, а наступного дня, 25 вересня, Фонд гарантування вкладів фізосіб (ФГВФО) запустив трирічну ліквідацію “Аркади” – до 24 вересня 2023-го.  Наслідком усього цього стало те, що близько 13 тис. інвесторів фактично втратили надію отримати вже профінансоване ними житло – деяким людям взагалі доводиться і досі витрачати кошти на погашення кредитів, які вони взяли на купівлю квартир у комплексах “Аркади”. І саме в цей період безвиході на авансцені з'являється відомий київський забудовник “Stolitsa Group”.

Нові забудовники

Наприкінці 2020 року у відкритих джерелах активно почала поширюватися інформація про те, що добудувати об'єкти “Аркади” має намір “Stolitsa Group”. Таку ідею почала активно підтримувати і столична влада: наприклад, у січні 2021 року міський голова Києва Віталій Кличко анонсував підписання такого собі “меморандуму”, який допоможе “інвесторам отримали житло”. Врешті решт, укладання “Меморандуму про вирішення соціальних питань добудови та передачі квартир інвесторам житлових комплексів “Еврика”, “Патріотика” і “Патріотика на озерах”  відбулося 7 квітня 2021 року. Його підписантами стали аж 12 сторін: Міністерство внутрішніх справ, Міністерство розвитку громад та територій, СБУ, Фонд гарантування вкладів фізичних осіб, Київська міськдержадміністрація (КМДА), ТОВ “Столиця груп”, представники інвесторів тощо.

Вказаний документ на 12 сторінках та в 24 пунктах описує права та обов'язки представників влади, нових забудовників, інвесторів тощо. Проте, насправді суть його проста. Вона зводиться до того, що ТОВ “Столиця Груп” має добудувати будинки в ЖК “Еврика” та ЖК “Патріотика” і передати квартири в них постраждалим інвесторам. Згідно меморандуму, одним із джерел фінансування цих робіт, поряд з державним кредитуванням та коштами з рахунків структур “Аркади”, має стати освоєння новим забудовником 176 га землі, які орендовані ТОВ “Контактбудсервіс” – тобто, за рахунок будівництва ЖК “Патріотика на озерах”, у якому квартири встигли купити лише декілька сотень сімей. 

До речі, в документі відразу було зазначено, що “Патріотика на озерах” може змінити назву. Врешті так і сталося: влітку 2021 року стало відомо, що “Stolitsa Group” має намір побудувати на його місці ЖК “H20”. При цьому, за повідомленнями ЗМІ, кількість будинків у “новому-старому” комплексі може зрости у порівнянні з “Патріотикою на озерах” – з 43 до 48. 

У свою чергу, відповідно до меморандуму, міська влада в особі КМДА взяла на себе обов'язок щодо фінансування будівництва об'єктів інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури під цей ЖК. Крім того, згідно з цим документом, міськдержадміністрація має розглянути питання щодо встановлення мінімальної орендної плати за ділянки під ЖК “Патріотика” та ЖК “Патріотика на озерах” (ЖК “H20”) до повного завершення будівництва, вжити заходів щодо продовження оренди ділянок загальною площею 176 га, а також, серед іншого, опрацювати питання створення  екопарку на прилеглих до ЖК “Патріотика на озерах” територіях за рахунок міського бюджету.

Надалі, 7 грудня 2021 року, група депутатів Київради підготувала проєкт рішення “Про вирішення соціальних питань добудови та передачі квартир інвесторам житлових комплексів “Еврика”, “Патріотика” і “Патріотика на озерах” згідно Меморандуму від 7 квітня 2021 року” (№08/231-4403/ПР). Згідно з документом, міськрада мала взяти цей меморандум до відома, а також відмовитися від своїх апеляційних та касаційних скарг у судових справах щодо продовження з ТОВ “Контактбудсервіс” договорів землі площею 176 га. 

Київрада, з огляду на суспільний резонанс, так і не затвердила вказаний проєкт. Втім вже в кінці 2021 року офіційний сайт “Stolitsa Group” фактично підтвердив, що необхідності прийняття такого рішення більше немає, адже на той час Верховний суд України продовжив їм договори оренди двох ділянок загальною площею аж 112 га. У зв'язку з цим компанія заявила про початок робіт над будівництвом ЖК “H20”. 

Ситуація навколо вказаного меморандуму в Києві викликала переважно негативний ефект – в першу чергу серед екоактивістів та експертів з містобудування. 

Так, в ГО “Екопарк “Осокорки” і досі продовжують протестувати проти будівництва жилих багатоповерхівок на Осокорках – у тому числі через те, що заради них доведеться частково засипати озеро Небреж. При цьому, активісти прямо звинувачують міську владу в тому, що вона віддала під забудову настільки масштабну територію через бажання отримувати “відкати”. 

У свою чергу, експерт з містобудування Георгій Могильний вважає згаданий вище меморандум “юридично нікчемним”. Він звернув увагу, що серед підписантів цього документу немає ТОВ “Контактбудсервіс”, тому власники цієї компанії не мають жодних обов'язків перед постраждалими інвесторами "Аркади". Також Могильний вказував на те, що Київрада “злила в судах” справи про продовження оренди землі для вищевказаного ТОВ. Мова йде про те, що під час розгляду провадження Київрада клопотала про відкладення розгляду справи, посилаючись на меморандум, хоча до цього документу не має жодного відношення – його підписантом, нагадаємо, є КМДА.

Дійові особи

За даними аналітичної системи Youcontrol, кінцевим бенефіціаром ТОВ “Контактбудсервіс” (орендар землі під ЖК “Патріотика на озерах”, з березня 2018 року знаходиться в стані банкрутства) з березня 2021 року офіційно є мешканка Києва Юлія Харченко. Вона, як повідомляла KВ, входить до оточення Влади Молчанової (на колажі в центрі ліворуч) – співвласниці “Stolitsa Group” і мережі магазинів Novus. Молчанову назвали ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина” та партнеркою одіозного бізнесмена Дениса Комарницького, якого громадськість вважає “смотрящим по Києву”. ТОВ “Столиця груп”, яка є одним із офіційних підписантів вищевказаного меморандуму, за інформацією Youcontrol, має відношення саме до неформальної групи Влади Молчанової.

У свою чергу склад керівництва та власників ТОВ “Консультаційне бюро НТТ” (орендувало в інтересах “Аркади” більше 35 га землі на Осокорках під будівництво ЖК “Патріотика”) за останні декілька років суттєво не змінився.

Банк “Аркада” інвесторам та громадськості відомий в першу чергу через Костянтина Паливоду (на колажі праворуч) – екс-голову його правління. У квітні 2021 року Офіс Генпрокурора повідомив про завершення розслідування справи щодо присвоєння коштів фондів фінансування будівництва ЖК “Еврика” і ЖМ “Патріотика”, у якій підозрюваним був Паливода. Тобто, наразі слово залишилося за судом.

Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.

ДІАМ де-юре було створено у грудні 2020 року, проте свою роботу цей орган (на нього держава поклала низку функцій у сфері будівництва) розпочав лише 15 вересня 2021 року. Вказана структура фактично замінила ДАБІ, яка у вересні 2021 року офіційно припинила своє існування. Керівником ДІАМ з 19 травня 2021 року є Семен Кривонос (на колажі в центрі праворуч).

Фото: колаж КВ

КиївВлада