Компанії з орбіти забудовника "Stolitsa Group" продовжують реалізовувати на землях бувшого радгоспу “Пуща-Водиця” в Подільському районі Києва проєкт житлового комплексу (ЖК) “Варшавський Плюс”: на черзі – отримання сертифікатів про введення в експлуатацію трьох будинків. Заради цієї забудови столична влада, затвердивши ДПТ, суттєво “ущільнила” житловий масив Виноградар, але ДАБІ пішла ще далі – дозволила поселити в ЖК ще близько 12 тис. “наднормативних” мешканців, що створює дуже суттєвий дефіцит соціальної інфраструктури. Фонд держмайна України продовжує домагатися в суді розірвання інвестиційної угоди, згідно з якою землі радгоспу почали забудовувати житлом. Експерти натякають на корупцію та закликають відреагувати Посольство Литви, громадяни якої виступають засновниками "Stolitsa Group".

Як стало відомо, 21 червня 2022 року експерт з містобудування Георгій Могильний на своїй сторінці у Facebook звернувся до Посольства Литви в Україні стосовно діяльності компанії "Stolitsa Group", яка належить громадянам вказаної держави.

Таким чином він відреагував на новину цієї компанії щодо видачі ключів інвесторам ЖК “Варшавський Плюс” (просп. Правди, житловий масив Виноградар, Подільський район Києва) та підготовки до отримання сертифікатів про введення в експлуатацію трьох будинків у даному комплексі.

Георгій Могильний звернув увагу Посольства Литви на чисельні порушення при будівництві вказаного ЖК.

“Незаконно отримана в часи Януковича земля, завдяки зв'язкам із керівництвом державного підприємства-землекористувача, використання корупції в судах і правоохоронних органах, щоб в часи Порошенка і Зеленського утримати незаконно отриману під забудову землю; незаконне будівництво із шаленими порушеннями містобудівної документації; незаконно отриманий дозвіл на будівництво завдяки партнерству із двома нардепами, що зайшли у Верховну Раду від ОПЗЖ (Дмитро Ісаєнко та Вадим Столар); корупційних дах у новоствореній Державній інспекції архітектури і містобудування (ДІАМ), що незаконно відмовила в проведенні перевірки; шалені витрати бюджету Києва, бо литовські бізнесмени перевищили щільність житлової забудови у 2,2 рази. І для всього цього десь треба буде знайти і гроші, і землю, щоб побудувати необхідну соціальну інфраструктуру”, – заявив експерт.

На його думку, така діяльність компанії “Stolitsa Group” може мати негативні наслідки для всієї країни.

“Як ви відноситесь до того, що компанія литовських громадян Stolitsa Group використовує корупційні зв'язки в Україні навіть під час відкритого вторгнення росії і намагається легалізувати незаконне будівництво житлового комплексу в Києві?

Це вони так розважаються, щоб продемонструвати тотальну корумпованість України навіть в умовах війни і зменшити шанси нашої країни на підтримку цивілізованого світу?” – задався питання Георгій Могильний.

KВ вирішила проаналізувати, які саме порушення “інкримінуються” забудовникам, та з'ясувати, хто причетний до скандального будівництва.

Радгоспна земля та інвестиційний договір

За часів Радянського союзу та першого десятиріччя Незалежності України на території Києва та Київської області функціонував так званий “радгосп Пуща-Водиця”. Він займався вирощуванням сільськогосподарських культур, розведенням тварин та науковою діяльністю в аграрній сфері. Проте, вічно тривати це не могло: в умовах переходу на ринкову економіку та на фоні кризи 90-х років цей радгосп почав занепадати, а на його майно поклали око різні посадовці та бізнесмени. Головним активом цього радгоспу була земля – тисячі гектарів у межах Київської області та самого Києва. У зв'язку з тим, що сільське господарство не надто цікаве “ділкам” зі столичного регіону, значну частину земель цього радгоспу чекала звична доля – житлова та комерційна забудова.

Головним інструментом для освоєння земель, які знаходились у постійному користуванні радгоспу, стали інвестиційні договори на забудову ділянок – в першу чергу тих, які знаходяться в межах Києва. Лише в 2008-2012 роках між радгоспом та різними компаніями було заключено десятки таких договорів, згідно з якими забудовники отримали можливість використовувати близько чотирьох сотень гектарів землі в Подільському та Оболонському районах столиці. За право освоєння ділянок в межах Києва забудовники розплачувалися різними способами, але найбільш “популярним” механізмом компенсації стали зобов'язання передати ДП “Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат (НД ВА) “Пуща-Водиця” (саме таку назву мав згаданий радгосп станом на початок 00-х років. – KВ) певні відсотки площ у об'єктах, збудованих на землях вказаного ДП.

Одним із “щасливчиків”, отримавших в користування землі колишнього радгоспу, стало ТОВ “Конкорд-ДС Плюс”. 28 листопада 2011 року між цією компанією та ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” було укладено інвестиційний договір №2811-1-ід/11 на право забудови території на перетині просп. Правди та вул. Маршала Гречка в Подільському районі столицы. Дана угода відсутня у відкритому доступі, тому деталі щодо домовленостей сторін наразі встановити проблематично. Але у даному випадку це і не потрібно, адже 28 жовтня 2014 року між зазначеними ДП і ТОВ була укладена нова редакція цього інвестдоговору, яка хоча й не опублікована ніде, але інформації щодо якої у відкритих джерелах достатньо.

Так, згідно з цим договором ТОВ "Конкорд-ДС Плюс" отримало можливість забудовувати житлом територію площею 80,2 га в обмін на передачу у власність ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” 4% житлових площ, які повинні були використовуватися вказаним держпідприємством у тому числі для поліпшення житлових умов своїх працівників. При цьому, угодою було передбачено, що інвестор може не передавати вказаному ДП ніякі квартири, а заплатити за них грошові кошти (у відповідності до експертної оцінки цих квартир).

Будівельна передісторія

Ще після укладення першопочаткової редакції зазначеної угоди почалася підготовка до забудови вказаної місцевості. Так, 25 грудня 2012 року Київрада рішенням №714/8998 доручила Головному управлінню містобудування та архітектури КМДА почати підготовку до затвердження Детального плану території (ДПТ) багатофункціонального житлового району на землях ДП "НД ВА "Пуща-Водиця", що прилягають до вул. Маршала Гречка та просп. Правди. Вже через півроку, 22 травня 2013 року, столична міськрада рішенням №398/9455 затвердила ДПТ вказаної місцевості.

Вказаний детальний план охопив територію загальною площею 388,5 га, більша частина якої – площею 335,6 га – на той час знаходилась у користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”. Даним ДПТ було передбачено збільшення площі житлової забудови майже в 10 разів – з 17,4 га до 164,7 га. Для цього у ДПТ була закріплена норма про зміну цільового призначення більшої частини земель сільськогосподарського призначення і фактичному зменшення її площі – з 326,2 га до 83,9 га. Документом було передбачено, що кількість населення цієї місцевості має зрости с 1,2 тис. чоловік до 62,9 тис. чоловік. Також у детальному плані було вказано, що вся ця територія повинна бути поділена на 16 мікрорайонів (включно з двома існуючими на той час. – KВ) з різною поверховістю – від 12 до 23 поверхів (будинки в “старих” мікрорайонах мали максимальну поверховість 10 поверхів. – KВ).

Зазначимо, заявленими цілями розробки та затвердження цього ДПТ були масштабна реорганізація земель сільськогосподарського призначення, а також “створення багатофункціонального житлового району з доступним житлом (переважно з 1-2 кімнатними квартирами), який повинен відповідати сучасним тенденціям вітчизняного і світового містобудування і мати високу комерційну привабливість”.

22 травня 2015 року Департамент містобудування та архітектури КМДА видав ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” і ТОВ “Конкорд-ДС Плюс” Містобудівні умови та обмеження (МУО) №314/15/12-3/009-15 на проєктування комплексної забудова мікрорайонів VI, VII, VIII, IX, X, XIII багатофункціонального житлового району на просп. Правди (напроти перетину з просп. Василя Порика). Наразі цей документ відсутній у публічному доступі, адже реєстр МУО, який адмініструє вищезгаданий департамент, було відкрито “для сторонніх очей” лише влітку 2017 року. Проте, 28 серпня 2018 року Департамент містобудування та архітектури КМДА на замовлення все тих же ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” і ТОВ “Конкорд-ДС Плюс” своїм наказом №849 вніс коригування у вищезгадані МУО. І цей документ доступний для громадськості.

Згідно з коригуваннями МУО, замовники проєктування мали намір освоїти земельну ділянку з кадастровим номером 8000000000:91:066:0097 площею 80,2 га, яка знаходиться у постійному користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та має цільове призначення “для будівництва та обслуговування інших будівель суспільної забудови” (із уточнення виду використання – “для здійснення комплексного будівництва житлової та громадської забудови з об'єктами побутового призначення, інженерно-транспортною інфраструктурою та створенням озеленених територій загального користування”). В документі вказано, що, згідно зі згаданим вище ДПТ даної місцевості, ділянка проєктування за функціональним призначенням входить відразу до декількох типів територій: територія багатоповерхової житлової забудови, територія громадських будівель та споруд, територія зелених насаджень загального користування, територія захисної зони і територія вулиць та доріг.

У коригуваннях МУО було зазначено, що на цій землі можна проєктувати будівництво будівель висотою не вище 73,5 метрів (близько 24-25 поверхів. – KВ). У документі уточнювалося, що у разі намірів побудувати об'єкти висотою понад 50 метрів, замовники повинні узгодити свої проєктні рішення у частині визначення максимальної відмітки висоти будівель з "Украерорухом" та Державіаслужбою України. При цьому варто зазначити, що більшість важливих та цікавих вихідних даних майбутніх житлових кварталів – наприклад, кількість запланованих для будівництва будинків, кількість машиномісць у паркінгах, кількість дитячих майданчиків тощо – в документі не вказувалася. Чиновники лише натякнули на те, що усі ці та інші показники повинні відповідати вимогам столичної містобудівельної документації та Державним будівельним нормам (ДБН).

15 грудня 2017 року Державна архітектурно-будівельна інспекція (ДАБІ) видала ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” дозвіл №ІУ113173490196 на проведення будівельних робіт з комплексної забудови мікрорайонів VI, VII, VIII, IX, X, XIII багатофункціонального житлового району на просп. Правди (напроти перетину з проспектом Василя Порика). Генеральним підрядником цих робіт було вказано ТОВ “Моноліт Будсервіс”. Протягом 2017-2020 років ДАБІ чотири рази вносила зміни до вказаного дозволу, а саме будівництво розпочалося у третьому кварталі 2018 року. 

ЖК “Варшавський Плюс” на карті

Варто уточнити, що на сьогоднішній день на цій території проходить будівництво відразу двох житлових комплексів. Це відбувається в рамках одного дозволу на будівництво, обидва ЖК мають одного замовника (ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”), проте їхнім зведенням займаються різні генпідрядники. Мова йде про ЖК “Варшавський Плюс” (його генпідрядником є згадане вище ТОВ “Моноліт Будсервіс”) від девелоперської компанії “Stolitsa Group” та ЖК “7 Квартал” від девелоперської компанії “Perfect Group” (компанія пов'язана з Дмитром Ісаєнко). 

У даному випадку акцент варто зробити на першому комплексі: компанії з орбіти “Stolitsa Group” досить активно будувалися та будуються й на інших ділянках ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”, до того ж ЖК “Варшавський Плюс” є більш масштабним комплексом – наразі відомо про будівництво 10 будинків поверховістю 23-26 поверхів. У відкритих джерелах не повідомляється загальна кількість квартир у будинках цього ЖК, але у 6 перших “висотках” заплановано 2292 квартир. Станом на сьогоднішній день в експлуатацію введено три будинки.

Незатухаючі скандали

Протягом останнього десятиріччя правоохоронці неодноразово звертали увагу на те, яким чином ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” розпоряджається своїми землями. 

Так, ще 17 жовтня 2013 року Головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України було відкрито кримінальне провадження за фактом можливого незаконного відчуження земель  загальною площею близько 950 га. Тоді правоохоронці припускали, що посадові особи ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та його “начальників” в особі Міністерства аграрної політики та продовольства України передавали ділянки третім особам без належного відшкодування сільськогосподарських втрат, внаслідок чого державі були заподіяні збитки на суму 370 млн гривен. 

Схожі факти розслідували слідчі Подільського управління Нацполіції в рамках провадження від 30 березня 2018 року. Вони також вказували на те, що ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” передавало ділянки конкретним юридичним особам (в судових ухвалах уточнюється, що ці особи афілійовані із так званою асоціацією “Столиця Груп”), внаслідок чого створюються передумови до повної втрати державою контролю над вказаним держпідприємством та доведення його до банкрутства. 

У свою чергу, в рамках кримінального провадження, яке було відкрито Головним слідчим управлінням Нацполіції України 12 листопада 2019 року, правоохоронці також вказували на можливу незаконність інвестиційних договорів, які ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” укладало із забудовниками. Серед іншого, слідчі вказували на те, що “обмін” сотень гектарів землі на 4-5% квартир у збудованих на ній будинках є неспіврозмірним, враховуючи співвідношення вартості таких ділянок та вартості житлової та нежитлової забудови. 

Скріншот однієї з судових увал в рамках “останнього” провадження

Відзначимо, фігурантом усіх цих справ було і ТОВ “Конкорд-ДС Плюс”. Проте, на сьогоднішній день жодна особа з числа посадовців ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та керівників компаній-забудовників так і “не дочекалася” обвинувального вироку. 

Але на цьому скандали навколо даної забудови не закінчились. У травні 2021 року ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Конкорд-ДС Плюс" про визнання недійсним згаданого інвестиційного договору №2811-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року, а також його редакції від 28 жовтня 2014 року (справа №910/7980/21). Даний судовий спір фактично було ініційовано Фондом державного майна України (ФДМУ), у підпорядкування якого незадовго до цього перейшло вказане держпідприємство і який був незадоволений роботою вказаного ДП. Серед головних підстав для розірвання угоди ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” називало той факт, що її не погодив Кабінет Міністрів України. Також у держпідприємстві поскаржились на те, що за передачу права забудувати 80,2 га землі це підприємство отримає лише 17,4 млн гривень. 

1 жовтня 2021 року столичний госпсуд відмовив позивачу в задоволенні його вимог. Через місяць, у листопаді 2021 року, керівництво ФДМУ заявило про врегулювання цієї конфліктної ситуації, повідомивши про те, що “держава матиме додатково 60 тис. кв.м нерухомості, що еквівалентно 2 млрд грн або 1200 квартирам”. Також тоді повідомлялося, що забудовник компенсує сплачені держпідприємством кошти податку за землю та витрати на оформлення дозвільної документації на суму понад 65 млн грн.

Проте, не дивлячись на такі заяви, судовий спір все ж продовжився. 15 лютого 2022 року Північний апеляційний господарський суд відмовив ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та ФДМУ в задоволенні їхніх апеляційних скарг на рішення суду першої інстанції від 1 жовтня 2021 року. Після цього Фонд держмайна подав касаційну скаргу до Касаційного господарського суду, але станом на сьогоднішній день вона поки не розглядались по суті.

Крім того, у експертів викликало запитання і законність безпосередньо самих будівельних робіт на зазначеній землі. Для прикладу, 13 січня 2022 року згаданий вище Георгій Могильний звернувся до ДІАМ з прохання здійснити перевірку вказаного будівництва щодо його відповідності вимогам ДПТ.

У своєму зверненні експерт звернув увагу, що, відповідно до проектних рішень ДПТ, на вказаній території передбачено будівництво житлових будинків на 10,3 тис. квартир сумарною площею 604,5 тис. кв. м. Проте, згідно техніко-економічних показників дозволу на будівництво №ІУ113173490196, по факту на цій землі відбувається будівництво житлових будинків на 17,9 тис. квартир сумарною площею 925,3 тис. кв. м. Таким чином, на думку Георгія Могильного, суб'єктами містобудування було перевищено встановлену у ДПТ кількість квартир на 74%, а загальну площу квартир — на 53%. Також експерт вказав на порушення ДПТ у частині висотності будинків, які зводяться на цій території.

“Орієнтовна надлишкова кількість населення, що не врахована проектними рішеннями ДПТ, буде становити близько 12 тис. [чоловік]. Для зазначених 12 тис. мешканців буде неможливо забезпечити гарантований законодавством та нормативами рівень соціального обслуговування у зв'язку із відсутністю резерву територій для будівництва потрібної соціальної інфраструктури. Навіть у разі відчуження земельних ділянок у інших землекористувачів в радіусі обслуговування, непередбачувані додаткові витрати бюджету внаслідок порушень законодавства суб'єктами містобудування на ділянці 8000000000:21:066:0097 складуть близько [1] мільярда (!) гривень на будівництво лише потрібних ДНЗ (дошкільний навчальний заклад. – *КВ) та загальноосвітніх шкіл”, – зазначив Георгій Могильний.

Проте, судячи з усього, результату такий аналіз забудови не мав. Як зазначалося вище, експерт у своєму зверненні до Посольства Литви, вказав, що у проведенні перевірки йому було відмовлено.

Литовсько-українська дружба

За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Конкорд-ДС Плюс” було засноване в серпні 2010 року. Керівником цієї компанії наразі вказано Захара Іоничева, засновниками – ТОВ “Інвест Сістем Груп”, кіпрські компанії “B.T.P. First Commercial Limited” і “Sparenton Limited”, а також ЗАТ “БТ Інвест” (Литва). Кінцевим бенефіціаром ТОВ “Конкорд-ДС Плюс” офіційно значиться Юлія Харченко.

Система Youcontrol відносить ТОВ "Конкорд-ДС-Плюс" до групи компаній BT INVEST.  Головний напрямок діяльності цієї групи, яка об'єднує близько сотні українських підприємств – управління девелоперськими та роздрібними проектами. В Україні BT INVEST керує мережею роздрібних магазинів Novus, компанією Best Imports, яка імпортує продукцію для вищезгаданої мережі, а також девелоперською компанією Stolitsa Group. Ключовими особами даної групи є громадяни Литви Раймондас Туменас, Марина Познякова та Агне Рузгіене.

Зазначимо, співзасновницею девелоперської компанії Stolitsa Group також є Влада Молчанова (на колажі). Раніше різноманітні джерела називали її ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина” та партнеркою одіозного бізнесмена Дениса Комарницького, якого громадськість вважає “смотрящим по Києву”.

За даними порталу про нерухомість “ЛУН”, Stolitsa Group має у своєму портфоліо 15 проєктів житлових комплексів на території Києва – як збудованих, так і тих, які наразі будуються. Серед найбільш відомих проєктів вказаного забудовника – ЖК “Варшавський мікрорайон” та ЖК “Варшавський-2”, які також будувалися та будуються на землях агрокомбінату “Пуща-Водиця” в межах Подільського району Києва. Крім того, наразі Stolitsa Group займається добудовою трьох ЖК скандально відомого банка “Аркада”. Як повідомляла *КВ, за це компанія фактично отримала від столичної влади “зелене світло” на освоєння 176 га землі на столичних Осокорках, проти чого активно виступає місцева громадськість.

ТОВ “Моноліт Будсервіс” було зареєстроване в травні 2015 року в Києві. Керівником цієї компанії зазначено Сергія Степанова, засновниками – ТОВ “КУА “Бізнес-Гарант”  і мешканця міста Луцьк Василя Олійника, який також є кінцевим бенефіціаром ТОВ “Моноліт Будсервіс”.

Вказана компанія також очевидно пов'язана з оточенням Влади Молчанової. Так, один із її засновників, згадане вище ТОВ “КУА “Бізнес-Гарант”, також є одним із засновників ТОВ “Столиця груп”. У свою чергу, співвласником останнього ТОВ є син Влади Молчанової Іван Молчанов.

ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” у своїй нинішній організаційно-правовій формі було створено в травні 2002 року, хоча де-факто це підприємство існує ще з 40-х років ХХ століття. Наразі вказаним ДП керує Юрій Іонанов – на цій посаді він перебуває з лютого 2021 року. 

Юрій Іонанов – шкільний друг мера Києва Віталія Кличка: наприклад, у 2005 році він розповідав, що разом із нинішнім очільником міста у дитинстві любили варити кисіль. Також Іонанов з серпня 2003 року до вересня 2005 року значився керівником благодійної організації “Благодійний фонд “Фонд Кличків”.

До призначення Іонанова, впродовж 2011-2021 років, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” по черзі керували Лариса Усаченко, Олександр Мазурко, Віктор Кириченко, Віталій Кадигров, Володимир Хлопан, Юрій Курінний і Анатолій Шинкаренко. До лютого 2020 року вказане підприємство знаходилось у підпорядкуванні Міністерства сільського господарства та продовольства України (з 2011 року – Міністерство аграрної політики і продовольства України), після чого перейшло в управління ФДМУ. 

Обов'язки керівника ФДМУ з лютого 2022 року виконує перша заступниця очільника цього органу Ольга Батова. До неї з 19 вересня 2019 року по 17 лютого 2022 року керівником ФДМУ був Дмитро Сенниченко. 

Нагадаємо, посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.

Треба зазначити, що на час воєнного стану вся повнота влади в Києві належить Київській міській військовій адміністрації (КМВА), яку з початку березня 2022 року очолює генерал Микола Жирнов. В голови КМВА є два заступники, одним з яких є голова КМДА, мер Києва Віталій Кличко.

kievvlast.com.ua