Окружний адмінсуд Києва (ОАСК) нещодавно відмовив столичному юристу Олександру Кучерявому в задоволенні його позову до Київради про скасування скандально відомого Детального плану території (ДПТ) Мінського масиву. Суддю Павла Григоровича не переконали аргументи стосовно того, що столична влада, схвалюючи цей документ, допустила численні порушення: основні положення ДПТ суперечать діючому Генплану Києва та профільному законодавству України, а його реалізація призведе до колапсу соціальної та транспортної інфраструктури Оболонського району. Позивач обіцяє продовжити боротися за відміну вказаного ДПТ, але це явно буде не просто. У тому, щоб цей ДПТ “працював” дуже зацікавлена компанія із орбіти потужного забудовника “Stolitsa Group”. Вже під час судового спору забудовники навіть змогли отримати від КМДА містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування тотальної забудови земель агрокомбінату “Пуща-Водиця”. 

Як стало відомо, 30 червня 2022 року ОАСК відмовив столичному юристу Олександру Кучерявому у задоволенні його позову до Київради про скасування її рішення №1455/1496 від 10 червня 2021 року, яким було затверджено ДПТ Мінського масиву (справа №640/25171/21).

Про це позивач повідомив на своїй сторінці у Facebook, уточнивши, що четкі обставини відмови йому поки що невідомі, бо рішення суду ще не опубліковане. При цьому, за словами Олександра Кучерявого, суддя по цій справі Павло Григорович в судовій залі вибачився перед громадою за таке рішення. Також юрист пообіцяв, що буде оспорювати цей судовий вердикт в суді апеляційної інстанції.

Причини оскарження

У позові, який було подано наприкінці літа минулого року і який є в розпорядженні KВ, Олександр Кучерявий вказує на низку порушень, які були допущені столичною владою при підготовці та затвердженні вказаного ДПТ. Позивач впевнений, що цей детальний план суперечить Генеральному плану Києва, адже проєктними рішеннями ДПТ передбачена зміна функціонального призначення окремих ділянок. Річ у тому, що земля сільськогосподарського призначення (як це зазначено в Генплані), має стати територією багатоповерхової житлової забудови (це передбачено ДПТ). У цьому випадку, як вважає юрист, не має підстав вважати, що ДПТ уточнює Генплан, як цього вимагає законодавство України. 

Також Олександр Кучерявий у своєму позові вказав на те, що облаштування буферного парку “Берізка-Шевченко”, яке було передбачено даним ДПТ, також є грубим порушенням, адже українське законодавство забороняє зміну територій, на яких розташовані ліси, сквери та парки. Очевидно, мова йде про те, що не можна просто так взяти території КП “Святошинське лісопаркове господарство” і зробити з них парк. 

Крім того, юрист зазначив, що при розробці цього ДПТ міська влада не мала підстав використовувати положення проєкту Генерального плану Києва до 2025 року – документу, який не затверджено. В ДПТ Мінського масиву дійсно є посилання на вказаний проєкт. 

Також Олександр Кучерявий вказав на те, що столична громада жодного разу не схвалила проєкт даного ДПТ ні на одному з громадських слухань та зборів з цього питання. 

Не менш важливим, на думку позивача, є і той факт, що затвердження цього ДПТ суперечить державним інтересам. Мова йде про те, що Фонд державного майна України (ФДМУ) ще до прийняття цього рішення, 13 травня 2021 року, своїм листом попрохав міського голову Києва Віталія Кличка не розглядати цей детальний план, адже в результаті його затвердження може понести збитки агрокомбінат “Пуща-Водиця” – це держпідприємство має у користуванні земельні ділянки, які увійшли в цей ДПТ.

Як повідомив Олександр Кучерявий, представники Київради під час судових засідань стверджували, що порушень при затвердженні вказаного ДПТ немає. При цьому, на думку юриста, його колеги із столичної міськради часто демонстрували непідготовленість до судового процесу і намагалися переконати суддю, що позивач не має права звертатися до суду. Мовляв, його права та інтереси при затвердженні цього ДПТ ніяким чином не були порушені. У свою чергу, представники Департаменту містобудування та архітектури КМДА (третя особа на стороні відповідача), який подавав проєкт цього ДПТ на розгляд Київради, і зовсім не були присутніми на жодному судовому засіданні в рамках згаданого провадження.

“Реалізація цього ДПТ спричинить суцільний колапс соціальної інфраструктури Мінського масиву та Оболонського району, де переповнені дитячі садочки, школи, поліклініки, дороги, парковки, громадський транспорт тощо. Вона перетворить здоровий лісовий квартал на “парк”. Вона може знищити гаражний кооператив “Мінський”, де розміщено приблизно 400 гаражів, власники яких здебільшого мають оформлене право власності та виступали категорично проти прийняття цього ДПТ. Цей ДПТ демонструє вседозволеність з плюндруванням норм законодавства, зокрема в сфері містобудування, та "безцінність" громадської думки для влади. Громада провела десятки акцій протесту проти цього незаконного ДПТ, але міська влада так і не почула киян”, – вважає Олександр Кучерявий.

Для кого розробляли ДПТ Мінського масиву

29 листопада 2011 року між ДП “Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат (НД ВА) “Пуща-Водиця” і ТОВ “Датоліт” було укладено інвестиційний договір №2911-1-ід/11 на житлову забудову території в Оболонському районі Києва з об'єктами соціально-побутового призначення та інженерно-транспортною інфраструктурою (5 березня 2013 року цей договір було переукладено в новій редакції. – KВ). 

Згідно з цією угодою, вказане ТОВ отримало можливість забудовувати землю площею 31,7 га (дві ділянки: площею 29,7 га з кадастровим номером 8000000000:78:137:0010 та площею 2 га з кадастровим номером 8000000000:78:137:0005) на півночі Мінського масиву, яка знаходиться в постійному користуванні зазначеного держпідприємства. В обмін на це ТОВ “Датоліт” пообіцяло передати ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” певний відсоток житлових площ в побудованих на цій території будинках. У зв'язку з тим, що цей договір відсутній у відкритому доступі, встановити точний розмір узгодженої “компенсації” наразі проблематично. Проте, відомо, що у той період це держпідприємство передавало землі під забудову різним компаніям під зобов'язання надати йому близько 4-5% площ або компенсацію вартості таких площ.

ТОВ “Датоліт” почало підготовку до освоєння цієї землі не відразу. Лише в 2019 році компанія проінвестувала кошти у розробку Департаментом містобудування і архітектури КМДА згаданого вище ДПТ Мінського масиву. Наприкінці того ж року вказаний департамент розпочав “розгляд цього документу та врахування пропозицій громадськості до нього”. 

Через півтора року, 12 березня 2021 року, перший заступник голови КМДА Микола Поворозник спільно з Департаментом містобудування і архітектури КМДА зареєстрували в Київраді проєкт рішення №08/231-935/ПР про затвердження цього ДПТ. У документі вказувалося, що прийняття цього рішення пов'язане з необхідністю ефективного використання вказаної території, розв'язанням проблеми транспортного обслуговування на ній, формування на цій території нових житлових та громадських комплексів, а також з необхідністю створення на Мінському масиві розвиненої соціальної інфраструктури.

Як приймали скандальний ДПТ

Протягом першого півріччя 2021 року згаданий проєкт рішення декілька разів виносився на розгляд депутатів Київради, проте народні обранці не поспішали його затверджувати – у тому числі через протести громадськості, яка виступала й виступає проти тотальної забудови північної частини Мінського масиву. Також лунали заяви про те, що цей документ хочуть прийняти виключно в інтересах Влади Молчанової та  "Stolitsa Group".

Врешті-решт, 10 червня 2021 року вищезгаданим рішенням №1455/1496 цей ДПТ зі скандалом було затверджено столичною міськрадою. 

Для того, щоб це стало можливим, дуже постаралися депутати від фракції “УДАР”. Вони активно закликали колег до компромісу та пропонували до ДПТ багато правок, які стосувались збільшення кількості на відповідній території машиномісць та потужностей дитсадків та шкіл. Опоненти зауважували, що це не має значення, бо забудовник буде зосереджений саме на створенні великого об'єму нового житла, а соціальна та транспортна інфраструктура традиційно будується за кошти міського бюджету, що дуже проблематично. В результаті, як водиться, перемогла та більшість депутатського корпусу, яка традиційно лобіює інтереси забудовників. 

Так і був затверджений ДПТ у межах вулиць Кондратюка, Майорова, північного та західного кордону лісу в Оболонському районі Києва. Вказаний документ охопив територію загальною площею 94,45 га. Як повідомляється в ДПТ, більшу частину цієї території становлять лісові квартали КП “Святошинське лісопаркове господарство”, ділянки непрацюючого тепличного господарства ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” (земля сільськогосподарського призначення.) тощо. 

У підсумку, даним ДПТ було передбачено збільшення площі житлової забудови впродовж найближчих семи років більш ніж у 200 разів – з 0,11 га до 24,8 га. Мова йшла саме про заплановану забудову ділянки з кадастровим номером 8000000000:78:137:0010, яку ТОВ “Датоліт” має право освоювати на підставі вищезгаданого інвестдоговору з ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”.

У документі уточнюється, що на цій землі планується будівництво 19 багатоквартирних багатоповерхових житлових будинків поверховістю вище 16 поверхів загальною площею 366,2 тис. кв.м. (6,3 тис. квартир). Внаслідок цього, кількість населення на даній території має збільшитися з “нуля” до 11,4 тис. осіб. По факту в цій місцевості поки що розташований лише один недобудований приватний будинок, у якому ніхто не проживає. 

Зазначимо, що у запропонованій Київраді редакції ДПТ повідомлялося, що для усіх мешканців нового житлового масиву детальним планом території також передбачено створення 2940 місць для зберігання транспорту в багатоповерхових надземних і напівзаглиблених паркінгах. Частину цих місць – 1190 машиномісць – було заплановано створити в межах нових житлових кварталів, а іншу частину -  на території існуючих гаражних боксів, які експлуатує гаражно-будівельний кооператив (ГБК)  “Мінський” (на ділянці площею 2 га, яку було передано під забудову ТОВ “Датоліт”). При цьому, в початковій редакції ДПТ повідомлялось, що 540 місць планується передати вказаному кооперативу в якості компенсації за “ліквідовані бокси”. 

Такі вихідні дані ДПТ стали причиною суперечок серед депутатів Київради, які вказували на недостатню кількість машиномісць та на порушення інтересів власників гаражів у ГБК “Мінський”. У зв'язку з цим, у рішення про затвердження цього детального плану, на вимогу членів фракції “УДАР”, були внесені норми про те, що при видачі дозволів, спрямованих на реалізацію даного ДПТ, повинно бути враховано, що частина ділянки, де розташовані гаражні бокси ГБК "Мінський", має бути передана в користування згаданого кооперативу, а майнові права власників цих гаражних боксів "мають бути дотримані". 

Крім того, за ініціативою депутатів-”ударівців” у рішенні було прописано, що при видачі тих же дозволів має враховуватися норма, за якою забудовники мають створити на цій території більше машиномісць – 3160 місць для постійного зберігання транспорту і 900 місць для тимчасового зберігання автомобілів.

У початковій редакції ДПТ було вказано, що потреба мешканців нового житлового масиву в закладах дошкільної освіти повинна бути забезпечена шляхом будівництва окремо розташованого дитячого садку на 240 місць та двох вбудовано-прибудованих закладів на 80 та 100 місць. Тобто, усього мова йшла про 420 місць. Також у документі було вказано, що на цій території планується будівництво комплексу об’єднаних закладів загальної середньої освіти з закладом професійної освіти, розрахованого на 1500 учнів. 

Втім, при розгляді цього питання в сесійній залі було погоджено, що при видачі подальших дозволів має враховуватися норма стосовно того, що кількість місць у дитячих садках має складати 600 дітей, а в згаданому закладі загальної середньої освіти -  1800 учнів. 

В запропонованій для розгляду редакції ДПТ повідомлялося, що будівництво нових лікарень на цій території не планується, а потреби мешканців у закладах охорони здоров'я мають бути забезпечені за рахунок тих установ, які наразі функціонують на Мінському масиві. Цю норму депутати столичної міськради вирішили не змінювати. 

Особливий акцент у ДПТ було зроблено на розвитку рекреаційних територій. У документі вказувалося, що в рамках його реалізації заплановано створення буферного парку “Берізка-Шевченко”, який має розташовуватися в межах земельної ділянки площею 31,67 га (лісовий квартал №114, за який відповідає КП “Святошинське лісопаркове господарство”). При цьому в ДПТ повідомлялось, що розміри цього парку будуть "перевищувати нормативні вимоги у 3 рази".

Старт новій забудові

Вже 13 січня 2022 року Департамент містобудування та архітектури КМДА наказом №45 видав ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” містобудівні умови та обмеження (МУО) на проєктування будівництва житлового комплексу з об’єктами соціального (дошкільні навчальні заклади, комплекс об’єднаних закладів загальної середньої освіти), побутового, торговельного призначення та гаражами на вул. Вишгородській, 150 в Оболонському районі Києва. Цим документом міська влада дала старт реалізації згаданого ДПТ та майбутній забудові даної місцевості. 

Наразі вказані МУО відсутні у відкритому доступі – портал Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), в якому публікуються відповідні дозволи, на час воєнного стану заблоковано для громадськості. Проте, більшість вихідних даних майбутніх об'єктів будівництва, передбачених згаданим документом, зафіксовані в інших публічних джерелах.

Так, в МУО повідомлялося, що забудові підлягають дві земельні ділянки, які знаходяться в постійному користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та які ТОВ "Датоліт" має право забудовувати на підставі вищезгаданого інвестдоговору – площею 29,7 га і 2 га відповідно. Згідно з документом, на першій ділянці планується будівництво житла та соціальної інфраструктури (школа, дитсадки тощо), а на другій, де знаходяться гаражні бокси ГБК “Мінський” – багатоповерхові гаражі. Згідно з МУО, максимальна висота будівель та споруд, які можуть бути побудовані на цій землі, не має перевищувати 73,5 метрів (близько 25-26 поверхів. – KВ). При цьому, не дивлячись на вимоги рішення про затвердження ДПТ, в МУО було передбачено, що кількість місць в дитсадках на цій території має скласти 420 місць, у школі – 1500 місць, а кількість місць для зберігання транспорту має дорівнювати 3270.

Кримінальні провадження і судові спори

Протягом останнього десятиріччя правоохоронці неодноразово звертали увагу “співпрацю” ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” і ТОВ "Датоліт". Проте, на сьогоднішній день жодна особа з числа посадовців держпідприємства та керівників компанії-забудовника так і “не дочекалася” обвинувального вироку.

Так, в рамках кримінального провадження яке було відкрите Головним слідчим управлінням Генеральної прокуратури України, правоохоронці розслідували факти можливого незаконного відчуження земель, які знаходяться в користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”, загальною площею близько 950 га. Тоді правоохоронці припускали, що посадові особи ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” та його “начальники” в особі Міністерства аграрної політики та продовольства України передавали ділянки третім особам без належного відшкодування сільськогосподарських втрат, внаслідок чого державі були заподіяні збитки на суму 370 млн гривен. Серед компаній, які отримали від держпідприємства землю на, ймовірно, сумнівних підставах, згадувалося і ТОВ “Датоліт”.

Крім того, в рамках кримінального провадження, яке було відкрито Головним слідчим управлінням Нацполіції України 12 листопада 2019 року, правоохоронці також вказували на можливу незаконність інвестиційних договорів на право забудови земель, які ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” укладало із забудовниками. Серед іншого, слідчі вказували на те, що “обмін” сотень гектарів землі на 4-5% квартир у збудованих на ній будинках є неспіврозмірним, враховуючи співвідношення вартості таких ділянок та вартості житлової та нежитлової забудови. І в даному випадку  слідчих також зацікавила угода ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” з ТОВ “Датоліт”.

При цьому, незважаючи на відсутність результатів при розслідуванні кримінальних проваджень, суперечки щодо використання земель, які знаходяться в користуванні ДП “НД ВА “Пуща-Водиця”, не припинилися. Так, у жовтні 2021 року вказане держпідприємство звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ "Датоліт" про визнання недійсним згаданого інвестиційного договору №2911-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року, а також його редакції від 5 березня 2013 року (справа №910/16929/21). Даний судовий спір фактично було ініційовано ФДМУ, у підпорядкування якого незадовго до цього перейшло вказане держпідприємство і який був незадоволений роботою вказаного ДП. 

Наразі цей позов ще не розглянуто по суті, тому в матеріалах справи поки немає подробиць стосовно того, на яких підставах та у зв'язку з чим вказані угоди, на думку держпідприємства, повинні бути розірвані. Втім, можна припустити, що у ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” вказують на те, що ці договори не були погоджені Кабінетом Міністрів України, як того вимагає законодаство, а передбачена ними компенсація за право забудови землі “занадто мала” – саме такі аргументи держпідприємство наводило у схожих судових провадженнях.

Головні герої

За даними аналітичної системи Youcontrol, столичне ТОВ “Датоліт” було зареєстроване в серпні 2010 року. Керівником цієї компанії наразі вказано Наталію Угрин, засновниками – кіпрські компанії “B.T.P. First Commercial Limited” і “Sparenton Limited”, а також ЗАТ “БТ Інвест” (Литва). Кінцевим бенефіціаром ТОВ “Датоліт”  офіційно значиться Юлія Харченко.

Система Youcontrol відносить ТОВ “Датоліт” до групи компаній BT INVEST.  Головний напрямок діяльності цієї групи, яка об'єднує близько сотні українських підприємств – управління девелоперськими та роздрібними проектами. В Україні BT INVEST керує мережею роздрібних магазинів Novus, компанією Best Imports, яка імпортує продукцію для вищезгаданої мережі, а також девелоперською компанією Stolitsa Group. Ключовими особами даної групи є громадяни Литви Раймондас Туменас, Марина Познякова та Агне Рузгіене.

Зазначимо, співзасновницею девелоперської компанії "Stolitsa Group" також є Влада Молчанова (на колажі праворуч). Раніше різноманітні джерела називали її ключовим фінансовим донором столичного офісу партії ВО “Батьківщина” та партнеркою одіозного бізнесмена Дениса Комарницького, якого громадськість вважає “смотрящим по Києву”. Примітно, що дружиною члена фракції “ВО “Батьківщина” у Київраді Віталія Нестора є Яна Нестор (Коровченко) – сестра Сергія Коровченка, якого ЗМІ називали цивільним чоловіком Молчанової.

За даними порталу про нерухомість “ЛУН”, Stolitsa Group має у своєму портфоліо 15 проєктів житлових комплексів на території Києва – як збудованих, так і тих, які наразі будуються. Серед найбільш відомих проєктів вказаного забудовника – ЖК “Варшавський мікрорайон”, ЖК “Варшавський-2” та ЖК “Варшавський Плюс”, які також будувалися та будуються на землях агрокомбінату “Пуща-Водиця” в межах Подільського району Києва. При цьому, будівництво останнього також супроводжується скандалами та судовими спорами.

ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” у своїй нинішній організаційно-правовій формі було створено в травні 2002 року, хоча де-факто це підприємство існує з 40-х років ХХ століття. Наразі вказаним ДП керує Юрій Іонанов – на цій посаді він перебуває з лютого 2021 року. 

Юрій Іонанов – шкільний друг мера Києва Віталія Кличка: наприклад, у 2005 році він розповідав, що разом із нинішнім очільником міста у дитинстві любили варити кисіль. Також Іонанов з серпня 2003 року до вересня 2005 року значився керівником благодійної організації “Благодійний фонд “Фонд Кличків”.

До призначення Іонанова, впродовж 2011-2021 років, ДП “НД ВА “Пуща-Водиця” по черзі керували Лариса Усаченко, Олександр Мазурко, Віктор Кириченко, Віталій Кадигров, Володимир Хлопан, Юрій Курінний і Анатолій Шинкаренко. До лютого 2020 року вказане підприємство знаходилось у підпорядкуванні Міністерства сільського господарства та продовольства України (з 2011 року – Міністерство аграрної політики і продовольства України), після чого перейшло в управління ФДМУ. 

Обов'язки керівника ФДМУ з лютого 2022 року виконує перша заступниця очільника цього органу Ольга Батова. До неї з 19 вересня 2019 року по 17 лютого 2022 року керівником ФДМУ був Дмитро Сенниченко. 

Нагадаємо, посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Діяльність цього департаменту з 2 квітня 2021 року контролює заступник голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень Петро Оленич.

Треба зазначити, що на час воєнного стану вся повнота влади в Києві належить Київській міській військовій адміністрації (КМВА), яку з початку березня 2022 року очолює генерал Микола Жирнов. В голови КМВА є два заступники, одним з яких є голова КМДА, мер Києва Віталій Кличко.

kievvlast.com.ua