Сага про Звіринецький сквер: як столична громада намагається перешкодити будівництву скандального ЖК Андрія Вавриша
Мешканці Печерського району продовжує боротися проти будівництва житлового комплексу (ЖК) “OZON Concept House” – проєкту компанії “Saga Development”, власником якої є відомий бізнесмен та ексчиновник КМДА Андрій Вавриш (на колажі). Громада наполягає на тому, що зведення висоток на вулиці Вільшанській може стати причиною зсувів і що альтернативою цьому має стати облаштування зеленої зони. Проте станом на сьогодні зусилля громади не мають успіхів: Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) відмовляється розглядати їхні скарги, а суд нещодавно визнав незаконним створення скверу на одній з ділянок під майбутнім ЖК, ініційоване Київрадою в 2018 році. Єдиним “спасінням” для мешканців цієї місцевості можуть стати внутрішні проблеми забудовника, про наявність яких подейкують учасники столичного ринку нерухомості.
Як стало відомо, нещодавно експерт з містобудування Георгій Могильний на своїй сторінці у Facebook повідомив про те, що ДІАМ незаконно відмовила мешканці Києва Марії Лебедєвій у розгляді скарги щодо порушень при будівництві висотних будинків на вулиці Вільшанській.
Мова йде про ЖК “OZON Concept House” (девелопер – “Saga Development”), проти зведення якого вказана громадянка “воює” вже близько десяти років.
За словами Георгія Могильного, ДІАМ отримала і зареєструвала звернення 17 січня 2022 року, а відповідь про те, що вони нічого не будуть робити, інспекція надіслала Марії Лебедєвій майже через пів року – 14 липня. Експерт вказує на те, що обґрунтуванням слугував той факт, що Кабінет міністрів України (КМУ) заборонив проводити перевірки під час воєнного стану. Проте, за словами Георгія Могильного, ДІАМ була зобов'язана до 31 січня призначити засідання комісії для розгляду звернення, а саму перевірку призначити протягом місяця – до 17 лютого.
“Корупціонери Семена Кривоноса (голова ДІАМ. – КВ) увімкнули режим захисту незаконного і мега-скандального будівництва і порушили законодавство перед вторгненням, а потім прикрили свої дупи незаконною забороною Кабміна на проведення перевірок. КМУ під керівництвом Дениса Шмигаля – такі саме корупціонери, як і голова ДІАМ Кривонос, адже КМУ банально не мав повноважень забороняти проведення перевірок навіть під час воєнного стану. І ми зараз лише починаємо збирати перші ягідки цього незаконного рішення, а далі буде ще гірше. Наслідки дій різноманітних шахраїв ми добре відчуємо на економіці, адже все це ми вже проходили у 2014 році зі схожими мораторіями…” – впевнений Георгій Могильний.
Зазначимо, мешканці Печерського району, у тому числі й Марія Лебедєва, неодноразово закликали владу зупинити будівництво житлових “висоток” на вказаній локації та створити на цій території т.зв. “Звіринецький сквер” (від назви місцевості Звіринець у Печерському районі, де проходять вказані роботи). Вони, зокрема, вказували, що проведення робіт на цій землі (розташована на схилі) може призвести до масштабних зсувів. Крім того, громада наголошувала на тому, що на Звіринці вистачає житла.
У свою чергу Георгій Могильний протягом останніх декількох років повідомляв про те, що будівництво ЖК “OZON Concept House” суперечить діючому законодавству України. Серед іншого, експерт наголошував на перевищенні забудовниками максимально допустимої висотності своїх будинків (24 поверхи замість дозволених для цієї території 8 поверхів), дефіциті місць для паркування (заплановано 721 місце при розрахунковій потребі 1268), знищенні задля проведення цих робіт декількох сотень молодих дерев тощо. При цьому, Могильний вказував на те, що усе це планується здійснити в охоронній зоні ландшафтної пам'ятки "Історичний ландшафт київських гір і долини ріки Дніпро".
Багатостраждальне будівництво
Нагадаємо, протягом 2005-2006 років Київрада двома рішеннями передала дві ділянки між будинками №2-а на вул. Вільшанській та №16 на вул. Професора Підвисоцького та на вул. Вільшанській, 2-б в оренду ТОВ “Український фонд розвитку регіонів” (“УФРР”) і ТОВ "Інноваційна Будівельна Компанія" (“ІБК”).
Площа першої ділянки складала 0,64 га (термін оренди – 15 років, але в 2015 році договір оренди було поновлено на термін до 16 січня 2027 року), а її цільове призначення було “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадського комплексу у складі житлового будинку, офісно-торгового центру та підземного паркінгу”. Друга ділянка площею 1,69 га (термін оренди – 10 років, але в 2021 році договір було поновлено ще на 10 років) була передана у користування “для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом”. При цьому, частина даної ділянки площею 1,4 га була виключена з переліку озеленених територій, що резервуються для розвитку мережі зелених насаджень (перелік затверджено Програмою розвитку зеленої зони Києва до 2010 року).
Впродовж наступних шести років ця земля ніяк не використовувалася, але надалі орендарі почали вживати активних заходів щодо освоєння даної території.
Так, на рубежі 2012-2013 років девелопер “Уко Груп” планував збудувати на цих ділянках свій ЖК “Печерський бастіон” – багатосекційний будинок на 1,5 тис. квартир (поверховість до 25 поверхів). Проте, тоді ці плани не були втілені у життя. Невдовзі після отримання необхідних дозволів та початку будівельних робіт, у травні 2013 року, Київрада на вимогу громадськості надала вказаним вище ділянкам статус скверу (відповідно, ця земля знову увійшла в перелік озеленених територій). В червні того ж року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у Києві, з огляду на ці та інші обставини, анулювала декларацію про початок будівельних робіт (була видана цим же органом 21 березня 2013 року).
Варто зазначити, що ТОВ “УФРР” і ТОВ “ІБК” протягом наступних років змогли оскаржити рішення столичної влади про облаштування скверу на згаданих ділянках – тобто, вказані дії Київради не зупинили, а лише відтермінували забудову цієї землі.
У 2014 році освоювати цю територію взялося ТОВ “Прайм Девелопмент” – ця компанія уклала з орендарями ділянок договори, у відповідності до яких погодилася взяти на себе зобов'язання щодо фінансування будівельних робіт. У травні того ж року вказане ТОВ отримало від Державної архітектурно–будівельної інспекції (ДАБІ) новий дозвіл, який передбачав реконструкцію недобудованих орендарями будівель на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького будівель під ЖК та супутню інфраструктуру. Невдовзі будівельні роботи на цій території були поновлені – примітно, що назву житлового комплексу тоді було змінено (ЖК “Royal Hills”), а реалізацією цього проєкту формально зайнявся новий девелопер (“Сіті-груп”). Проте, у липні того ж року ДАБІ скасувала свій дозвіл на будівництво у зв'язку з тим, що ці ділянки не призначені для реконструкції "недобудів". Тому роботи на цій локації знову зупинилися.
Впродовж наступних років столична громадськість продовжувала добиватися створення скверу на вказаній території. 23 травня 2018 року Київрада прийняла, здавалося б, компромісне рішення – оголосила сквером ділянку на вул. Вільшанській, 2-б площею 1,69 га. Проте, орендар даної землі – ТОВ “ІБК” – невдовзі подав позов до Окружного адмінсуду Києва (ОАСК) щодо скасування згаданого рішення столичної влади. У компанії, зокрема, вказували на те, що Київрада порушила її права землекористувача, прийнявши рішення, яке забороняє забудову ділянки. Судовий спір тривав майже чотири роки, а 15 червня 2022 року Касаційний адмінсуд повністю став на сторону позивача.
У серпні 2019 року ТОВ “УФРР” і ТОВ “ІБК” передали орендовані ділянки на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького в суборенду ТОВ “МК 8”, а вже у вересні того ж року ця компанія отримала від ДАБІ дозвіл на будівництво І черги житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом. Мова йшла про 24-поверховий будинок на 178 квартир. Генпідрядником будівництва було вказано ТОВ “ІК “Інекобуд”. Новим девелопером проєкту стала компанія “Saga Development”, а сам ЖК отримав назву “OZON Concept House”. Втім, на шляху реалізації цих будівельних планів знову стали профільні державні органи.
Так, 6 грудня 2019 року Департамент ДАБІ у Києві анулював містобудівні умови та обмеження (МУО), які Департамент містобудування та архітектури КМДА видав орендарям ділянок ще 28 лютого 2013 року – у зв'язку з тим, що наміри забудови (будівництво багатоповерхових будівель) не відповідали генплану Києва, яким передбачена житлова середньо-та малоповерхова забудова цієї території. А вже через два тижні, 13 грудня, ДАБІ скасувала виданий ТОВ “МК 8” дозвіл на будівництво – саме через втрату чинності МУО.
На початку 2020 року ТОВ “УФРР” і ТОВ “МК 8” подали судовий позов до ОАСК з вимогою скасувати згадані рішення органів ДАБІ. Наразі цей судовий спір так і не розглянуто по суті, проте ще 4 березня 2020 року позивачі добилися зупинення дії рішень щодо анулювання МУО та скасування дозволу на будівництво в якості міри запобіжного заходу (тобто, на час розгляду справи в судах). Тому наразі обидва дозволи, схоже, є діючими. Проте, інтернет-портал “Нерухомі” уточнює, що станом на 31 січня 2022 року замовник не мав права виконувати будівельні роботи, адже дія дозволу на будівництво не була поновлена в Реєстрі будівельної діяльності.
Дійові особи
“Укогруп” та “Сіті-груп” (девелопери ЖК на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького) були одними з найпопулярніших столичних девелоперів впродовж першого десятиріччя XXI століття. За цей час компанії, які входять до даних груп, внесли до свого портфоліо більше чотирьох десятків ЖК. Проте, все змінилося в 2015 році, коли будівництво об'єктів “Уко/Сіті-груп” було зупинено, а близько 15 тис. сімей, які сплатили кошти за квартири у невведених в експлуатацію комплексах цих компаній, фактично були покинуті напризволяще.
Це було пов'язано з тим що правоохоронці відкрили близько пяти десятків кримінальних проваджень за фактами захоплення посадовими особами цих компаній земельних ділянок на території Києва, за фактами ухилення ними від сплати податків та за фактами заволодіння коштами інвесторів. Під слідством, яке триває й досі, опинився і фактичний власник “Уко/Сіті-груп” – скандально відомий бізнесмен Анатолій Войцехівський. Примітно, що деякі ЖК “Уко/Сіті-груп” урешті-решт отримали нових забудовників, а деякі й досі стоять недобудованими.
Група компаній “Saga Development” (новий девелопер ЖК на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького) була створена в 2016 році під назвою “Riverside Development”. Свою нинішню назву цей девелопер отримав у 2018 році після ребрендингу. За час свого існування ця група компаній побудувала й будує – як сама, так і в партнерстві з іншими забудовниками – близько двох десятків ЖК у Києві, Борисполі та Одесі.
При цьому, за інформацією джерела у колі столичних забудовників, протягом останнього року “Saga Development”, ймовірно, має певні організаційні й фінансові труднощі. Про це, мовляв, свідчить відтік кадрів з компанії (наприклад, екстоп-менеджер Ігор Райков заснував власну компанію-девелопера “Спільнота”) та затримки виконання будівельних планів на деяких об'єктах, що призвело до масових звернень невдоволених інвесторів, придбавших житло в комплексах цього девелопера. Співбесідник КВ наголосив, що говорити про можливе банкрутство “Saga Development” ще зарано, проте можливість активної та ефективної реалізації проєктів цією компанією наразі залишається під питанням.
Засновником і керівником “Saga Development” є Андрій Вавриш. Він є нечужою для столичної влади людиною – з жовтня 2010 року по серпень 2015 року Вавриш працював заступником директора Департаменту архітектури та містобудування КМДА, і саме у часи його "чиновницької роботи" були видані МУО на проєктування забудови згаданих ділянок на вул. Вільшанській та вул. Професора Підвисоцького. При цьому, як повідомлялось, навіть після звільнення Вавриш, ймовірно, продовжував де-факто керувати вказаним Департаментом через свою наступницю Анну Бондар (наразі – народна депутатка від партії “Слуга народу”). Також нагадаємо, що Вавриш зізнавався у дружбі із тепер вже ексголовою Адміністрації президента України Андрієм Богданом. У зв'язку з цим журналісти та громадські активісти припускали, що, ймовірно, ці відносини дозволяли оточенню Вавриша протягом тривалого часу успішно розвивати будівельний бізнес.
Посаду директора Департаменту містобудування та архітектури КМДА з 1 листопада 2016 року обіймає Олександр Свистунов. Департамент земельних ресурсів КМДА з 29 червня 2021 року очолює Валентина Пелих (виконувала обов'язки керівника цієї структури з 2 квітня 2021 року). З 27 липня 2018 року по 1 квітня 2021 року, цим департаментом керував Петро Оленич, який з 2 квітня 2021 року обіймає посаду заступника голови КМДА з питань здійснення самоврядних повноважень та курує в Києві земельні та містобудівні питання.
ДІАМ де-юре було створено у грудні 2020 року, проте свою роботу цей орган (на нього держава поклала низку функцій у сфері будівництва) розпочав лише 15 вересня 2021 року. Вказана структура фактично замінила Державну архітектурно-будівельну інспекцію (ДАБІ), яка у вересні 2021 року офіційно припинила своє існування. Керівником ДІАМ з 19 травня 2021 року працює Семен Кривонос.