Мораторий на землю отменяется: как купить или продать землю в Украине?
Площадь территории Украины составляет примерно 60 миллионов гектаров. Из них 42 миллиона занимают земли сельскохозяйственного назначения.
40 миллионов гектаров находятся под мораторием – с этой землей нельзя ничего сделать, кроме сдачи её в аренду и самостоятельной обработки. Эту землю нельзя ни покупать, ни продавать, ни вносить в залог в банк, ни вносить в уставный капитал предприятия.
С 1 июля отменяется мораторий на продажу земли. Как же будет работать рынок земли после 1 июля и что изменится для простых граждан? С этим вопросом агентство «ElitExpert» обратилось к известному украинскому юристу, управляющему адвокатского бюро «Шавров и партнеры» Игорю Шаврову.
В Советском Союзе вся земля была государственная. В середине 1990-х годов часть всех сельскохозяйственных земель, паи — раздали работникам колхозов и социальной сферы на селе. Такой частной земли у нас у 28 млн га. В целом же в частной собственности у нас находится 31 млн га. 10,4 миллиона гектаров остались в государственной собственности.
До 2001 года не было моратория на землю. Но в том году приняли Земельный кодекс и в переходных положениях написали, что купля-продажа сельскохозяйственной земли временно запрещена. Поскольку не было опыта существования рынка, то тогдашние политики решили ввести мораторий, чтобы избежать негативных эффектов на неразвитом рынке. Такие временные запреты имели смысл, но мораторий продолжается уже 18 лет, его срок действия продлевали десять раз. Были и лозунги «Не дадим продать родную землю!», а вопрос стал очень политическим.
Тем не менее, владельцы паев — у нас их семь миллионов — лишены права распоряжаться своим имуществом. Представьте, что вы владеете квартирой, но не можете ее продать. То же и с землей. Это нарушение конституционных прав, и это было подтверждено в прошлом году Европейским судом по правам человека. Целый миллион украинцев, владеющих землей, уже умерли за время существования моратория, так и не воспользовавшись своим конституционным правом.
Ограничения отменяются?
Закон вводит поэтапную отмену действующего запрета на отчуждение земельных участков с/х назначения – но с рядом ограничений, которые в основном сводятся к ограничению приобретения земель определенными субъектами. Кроме того, ограничена концентрация земли в определенной площади в «одних руках».
В частности, Законом предусмотрены следующие основные сроки запуска обращения права собственности на с/х землю:
в период с 1 июля по 1 января 2024 г. — между гражданами Украины, государством, территориальными общинами;
с 1 января 2024 — с участием юридических лиц, созданных по законодательству Украины с определенными ограничениями;
после принятия решения на референдуме — с участием иностранных юридических лиц и граждан.
В то же время, запрет отчуждения земель государственной и коммунальной собственности остается в силе. Исключениями будут земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, принадлежащие гражданам на праве постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения. Такие лица имеют право их выкупить с рассрочкой оплаты до 10 лет.
Условия приватизация земель государственной и коммунальной собственности остаются неизменными. Кроме этого, земельный фонд государственной и коммунальной собственности в дальнейшем будет возможно получить в аренду на земельных торгах.
Важным изменением является также отмена запрета на изменения целевого назначения земель в установленном порядке, что позволит удовлетворить потребности других отраслей.
Кто, когда и сколько сможет приобрести земельных участков с/х назначения?
В период с 1 июля 2021 года по 31 декабря 2023 года разрешен оборот земель между гражданами Украины. В этот период отчуждения с/х земель частной собственности будет разрешено фактически между гражданами Украины из расчета не более 100 га в «одни руки». Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.
Для юридических лиц будут действовать аналогичные условия действующего моратория. При этом, приобретение в собственность юридическими лицами разрешенных видов с/х земель (например, земли для садоводства, земли фермерского хозяйства) будет возможным при условии соблюдения требований к корпоративной структуре таких лиц, их конечных бенефициарных владельцев, о чем пойдет речь далее.
Начиная с 1 января 2024 — запуск рынка для юридических лиц с определенными ограничениями. Юрлица, созданные согласно законодательству Украины, имеют право приобретать в собственность все виды с/х земли в пределах 10 000 га. Ограничения по консолидации также будут учитывать совокупный объем земли с/х назначения, которым обладают по праву собственности конечные бенефициарные владельцы такого юридического лица.
Корпоративная структура юридических лиц, которые приобретают земли с/х назначения, должна быть прозрачной, не содержать никаких «промежуточных звеньев», и включать в своем составе только граждан Украины и/или государство, и/или территориальную общину.
Юридическим лицам (независимо от резидентности) прямо запрещено приобретать корпоративные права юридических лиц-владельцев сельскохозяйственных земель. Эта норма может быть отменена по результатам референдума, который позволит более удачно структурировать агробизнес в соответствии с его нуждами.
Что следует учесть, готовясь к сделкам по приобретению с/х земли
- Подготовка земельного участка к продаже
Договор купли-продажи земельного участка должен содержать все существенные условия, перечисленные в статье 132 Земельного кодекса Украины, в том числе, кадастровый номер, целевое назначение, состав угодий, существующие ограничения и тому подобное.
Поэтому следует провести предварительную проверку регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре, а также проверку регистрации права собственности на нее в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, корректность всех данных, содержащихся в реестрах и, при необходимости, принять соответствующие меры по такой регистрации или её корректировки.
На практике, к сожалению, мы видим немало ситуаций, при которых, кроме уже стандартных вопросов о регистрации земельного участка или прав собственности на него, также прилагаются имеющиеся технические ошибки в данных, внесенных в Государственный земельный кадастр, отсутствие таких данных (например, состав угодий, адреса земельного участка) и т.д., что в дальнейшем является основанием переноса заключения сделки до исправления таких ошибок.
- Как действовать, если предметом интереса покупателя является земельная доля (пай)
Закон оставил без внимания условия регулирования оборота земельных долей (паев), только продлил запрет их отчуждения в пользу юридических лиц до 1 января 2024 года. Наряду с этим, условия по ограничению консолидации, структуры собственности на земли с/х назначения относятся именно к земельным участкам, что очевидно создаст немало дискуссий по этому поводу. В этом вопросе мы придерживаемся консервативной позиции и рассматриваем определенные в Законе изменения в статью 130 Земельного кодекса Украины как те, что в том числе распространяются и на земельные доли (паи).
Более того, анализ действующего законодательства и вводящихся изменений дает основания сделать вывод, что приобретение в собственность земельных долей (паев) по договорам купли-продажи будет возможным после их выделения в натуре (на местности).
Целесообразность прохождения такой процедуры к приобретению актива также обусловлена существующими рисками данной категории актива, учитывая неопределенность его границ на местности, что на практике создает немалые риски в фактической реализации последующего выделения пая в натуре (на местности).
Влияет ли смена собственника на силу действующих договоров аренды?
Приобретая земельный участок, следует также учесть возможное наличие прав третьих лиц на пользование им. Смена собственника земельного участка, выделения в натуре (на местности) земельной доли (пая) с ее последующей продажей не прекращает действие уже заключенных договоров аренды, эмфитевзиса, как и не является основанием для внесения изменений в них.
Учитывая указанное, перед приобретением актива необходимо внимательно проверить действующие договоры о пользовании земельными участками, земельными долями (паями) и оценить дальнейшие перспективы реализации актива, который приобретается.
Дополнительные условия к договорам купли-продажи
К сделкам по отчуждению земельных участков будут установлены следующие дополнительные требования:
Все оплаты должны проводиться в безналичной форме;
Приобретатель актива должен пройти финансовый мониторинг и подтвердить источник получения средств;
Цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре с земельных долей (паев) не может быть меньше их нормативной денежной оценки.
Следует отдельно напомнить, что для целей налогообложения перед заключением договора купли-продажи земельного участка между физическими лицами следует также провести ее экспертную оценку. Для юридических лиц такое требование не является обязательным.
Безусловно, длительная история земельной реформы обусловила многочисленные нарушения в ходе правоотношений, сложившихся с момента первоначального приобретения права собственности на земельный участок — в том числе, нарушения условий действующего моратория, заключение соглашений, ограничивающих право пользования земельным участком, несоответствие фактических границ земельного участка границам, закрепленным в документации по землеустройству и тому подобное.
Поэтому, перед приобретением прав на земельные участки мы рекомендуем в любом случае проводить их правовую и техническую проверки. Также напоминаем о необходимости получения агрохимического паспорта, в т.ч. для проверки состава и качества почв.
Привлечение кредитование под залог земельного участка
Закон на первых этапах создает благоприятные условия для агробизнеса по привлечению кредитных средств, учитывая отсутствие запрета банкам применять взыскания к такому активу. Однако, наряду с этим Законом установлены требования об отчуждении банками земельных участков в течение следующих 2-х лет, что значительно снижает привлекательность такого имущества в залог, учитывая ограниченный круг субъектов, которые смогут его приобрести, по крайней мере, в течение следующих трех лет.
Ответственность за нарушение условий оборота земель
Закон предусматривает достаточно жесткие меры к нарушителям условий оборота земель сельскохозяйственного назначения в виде конфискации земли или признании сделок недействительными.
Конфискация земельных участков будет проводиться на основании решения суда по искам Госгеокадастра. Владелец земельного участка, допустивший нарушение, будет иметь право на получение компенсации стоимости земельного участка, определенной по результатам земельных торгов (за вычетом расходов на их проведение).